“坟地产”比房地产更赚!

墓地产是比房地产更赚钱的行业。

近日,中国最大的殡葬业上市公司福寿园(01448.HK)发布财务报告。2021年,其每个经营性墓穴的平均销售服务收入为11.08万元,比2020年上涨约300元,比2019年上涨8000元。

2020年,福寿园经营性墓穴平均销售单价同比增长约5%。据上海易居房地产研究院介绍,同年一线城市新建商品房平均成交价仅上涨2.7%。

2021年,墓地销售开始增量,为一批殡葬概念股带来利润增长空间。

财务报告数据显示,2021年,福寿园营收23.26亿元,同比增长22.9%;净利润8.9亿元,同比增长17.5%。截至2021年9月底(2021年4月至2021年9月),安贤园中国营收增长11.52%。

2021年前三季度,a股殡葬第一股福成股(600965.SH)实现收入增长28.66%,净利润增长69.69%。

在注重孝道的文化下,特殊的刚性需求支撑着墓地的价格,但在有限的土地上显然不能满足殡葬企业的雄心壮志。2021年,殡葬公司收购、扩张、推广生前合同,打算在原墓地销售业务外寻找利润增长点。

4月1日,《时代周刊》记者将采访提纲发送至安贤园中国、福寿园、福成股份等企业官方网站邮箱,关于墓穴价格涨跌、并购、行业竞争、数字化、增值服务等问题,截至发布时未得到回应。《时代周刊》记者多次致电福成股份董事会秘书处,但未接通电话。

生态墓穴面积不足1㎡

近年来,墓地价格上涨并非秘密。

福寿园的墓地和殡葬服务收入主要来自经济发达的省份或直辖市,如上海、河南、安徽和江苏。2021年,福寿园每个商业墓地的平均销售服务收入为11.08万元,公司40%以上的墓地和殡葬服务收入来自上海。

“坟地产”比房地产更赚!插图

图源:2021年福寿园年报

4月2日,《时代周刊》记者从福寿园工作人员处获悉,福寿园上海浦东某墓地的墓地价格在3-30万元之间,较便宜的生态墓地价格在3-10万元之间,墓地面积在1㎡以内,与墓地大小、间隔、绿化有关。

根据福成股份的财务报告,河北省三河市的灵山宝塔公墓位于北京大七环路与京秦高速公路的交叉口,客户来自京津冀地区。根据灵山宝塔公墓的官方网站,不同类型的墓葬最低报价在1.98万元至15.8万元之间。最便宜的墓葬类型是树葬,最昂贵的墓碑是艺术墓碑。

4月2日,《时代周刊》记者咨询墓地工作人员,了解到上述墓地类型的价格差异主要是由于环境和石材的不同,占地面积差异不大。最小的墓地类型占地面积约0.4平方米,最大的墓地类型不超过0.8平方米。一种更实惠的树葬形式是在树下放一个没有墓的小卧碑。

上述墓地的高价并不是一个例子。据民政部口径估计,2006年至2018年,国内殡葬服务业年复合收入增长约8.8%,殡葬销售穴位平均价格持续上涨。

毛利率远远高于房地产行业。

在高价支撑下,殡葬业毛利率高

自2014年并购墓地进入殡葬业以来,福成的殡葬服务业务以高毛利率支持公司利润。2016-2020年,福成的殡葬业务毛利率分别为84.84%、86.78%、87.96%、87.14%和81.01%,远高于福成的畜牧业和食品加工业。

尽管福成殡葬业务的年收入低于总收入的20%,但2016年和2017年年报均表示,该业务贡献了公司一半以上的利润,近年来仍是主要业务。

“坟地产”比房地产更赚!插图1

(福成殡葬业务收入仅占0.8%,毛利率高达80%。图源:福成2020年年报)

根据万德数据,2016-2020财年,主营殡葬的安贤园中国年销售毛利率不低于63%。截至2021年9月底半年,销售毛利率达到68.47%。

相比之下,与土地相关的业务,无论是a股还是港股,主流房地产企业都没有记录如此高的毛利率。

2021年和2020年,a股市值最大的房地产企业万科A(00002.SZ)总毛利率为17.2%和22.8%(扣除营业税和22.8%;港股碧桂园(02007.HK)销售毛利率为17.74%和21.8%。

殡葬企业扩张踩雷

2021年,多家殡葬公司迎来利润增长。

2021年上半年,福成股份主要墓地灵山宝塔墓地净利润4323万元,同比增长312%。财务报告称,疫情稳定,客户前往墓地洽谈逐步恢复正常。公司通过改造墓地环境、丰富墓地类型等方式促进销售。

2021年,福寿园销售墓穴2.47万个,比去年增加1.03万个。其中,经营性墓穴销售额为1.51万个,同比增长15.6%,收入为16.76亿元,同比增长19%。截至2021年9月底,安贤园中国实现和龛位销售收入1.43亿港元,同比增长12.3%。

促进有限地区的销售已不能满足殡葬公司扩张的雄心壮志。2021年,福寿园开始大规模收购。

2021年3月,福寿园与山东菏泽福禄源签订投资协议,收购后者90%股权;5月,福寿园收购安徽龙门文化墓地有限公司全部股权,完成合肥、宣城、淮北、巢湖、阜阳等安徽地区布局;6月,与大连湾文化纪念公园项目签订合同,开展东北业务;10月,福寿园签订合同,收购河北涿鹿龙辉天富源宝山开发管理有限公司30%股权,实现业务深入京津冀。

经过多次收购,福寿园业务已进入全国19个省、自治区或直辖市40多个城市。

福寿园收购扩张不是个例。

2021年11月,福成股份在投资者互动平台上表示,福寿园通过并购等有效方式增加土地储备,提高利润水平是扩大企业的非常有效途径。福成股份从未停止市场扩张。

但殡葬企业通过收购扩张市场并非没有风险。

2018年,福成股份向湖南韶山天德福地墓地有限公司(以下简称天德福地)投资1.8亿元,获得后者60%股权。然而,天德福地连续两年未能完成业绩承诺。2019年净利润亏损1182万元,2020年净利润亏损580万元。2020年,福成股份发现天德福地墓地原股东未披露补充协议,可能负债巨大。随后,天德福地被立案侦察。

白事业务面临着消费降级的挑战

在行业高毛利率的背后,殡葬公司并非无忧。对于殡葬业来说,除了增加土地储备以促进销售外,企业还需要调整业务结构,对冲市场环境的变化,寻求业绩增长。

有迹象表明,部分年份墓穴销售增长疲软,客户消费意愿下降等市场环境变化对业绩增长产生了影响。

2016-2020年,福成股份年收入同比增长不超过7%,其中三年甚至出现负增长。2017年,福成股份收入分别下降0.76%和15.26%,2019年收入下降0.47%,2020年收入和净利润分别下降24.92%和42.37%。

2019年,福成股份年报显示,殡葬业务收入下降29.03%,主要是由于环境影响、市场竞争加剧、销量下降、客户选择等级下降等原因。

近年来,中国福寿园和安贤园的年收入没有爆炸性增长。

2018-2020年,福寿园收入分别增长11.8%、12.1%和2.3%。根据2018年的财务报告,与去年相比,墓地经营性墓穴的销量较去年少。

2018-2021财年,安贤园中国收入同比增长约28%、8%、29%和4%。2021财年,收入增长缓慢,其旗舰项目浙江安贤园墓地销售减少。

为了促进销售,许多公司正在调整业务结构,以满足消费者的需求。

从整体市场来看,高端艺术墓是墓型价格较高的,而生态墓更节约地块,一般价格较低。福寿园近年来的财务报告指出,公司正在扩大生态节地产品和艺术墓的比例,降低传统墓的比例,提高土地利用效率。2021年,安贤园中国还重点实施草坪葬、树葬、黄河葬等小型化、个性化节地生态葬。

同时,福寿园还推出了生前合同业务,通过提前锁定未葬礼客户和墓地板块带来客户储备。2021年,公司签订了138万份生前合同,同比增长133.1%。2021财年,安贤园中国推出晶石制作创新业务。

疫情对殡葬公司墓穴销售等业务的影响尚未完全消失。福寿园推出福寿云祭扫创新服务,福成股份推出云祭扫、代客祭扫等互联网服务。然而,就数字服务的推出效果而言,福寿园、福成股份和安贤园中国没有回复《时代周刊》。

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